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“新国五条”成房地产调控新坐标

浏览次数: 日期:2014年3月14日 15:59

摘要:

新国五条出台背景:中小城市快速上涨的房价引发市场上新一轮炒房热。一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市,将导致更大的经济与社会风险。因此,新一轮限购不可避免。

新的调控政策伴随着一线城市成交量持续放大、价格不断走高而应声落地。

 近 日召开的国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作,并出台完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用 地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施,再次释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的信号。中国房地产业协会副会长朱中一表示,此 次“新国五条”总体“更为务实”。

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 而北京大学教授陈国强在接受记者采访时则表示,本次新“国五条”的 调控加码的意图很明显,接下来不排除出台相关细则的过程中还会有更具体更严厉 的措施。陈国强认为,本届政府和未来新一届政府,将在房地产市场调控的方向和核心政策上保持高度一致。“比如在抑制投机性需求、满足合理的居住需求、加强 住房保障等方面,不会有根本的方向转变。新‘国五条’可以说为2013年房地产市场定了基调。”

 限购令不松

 在五条政策中,“坚决抑制投机投资性购房”再次强调严格执行商品住房限购措施,并要求已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。

 陈国强对此表示,纵观本轮调控,从2010年的“国 十一条”、“国十条”,到2011年初的“国八条”,再到今年的“国五条”,其实是一脉相承 的,特别是政策的趋向、目标、基调高度一致。“国五条”既包含了对已出台政策的强调,同时也有一些新的提法和要求。结合以往国务院关于“限购”政策的表述 可以发现,本次“限购”提法较之前的政策更加严厉,比如说限购的区域、类型、资格审查、完善监督措施等方面都有了更严的规定和更细的要求。而“其他城市房 价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施”的要求,与过去的限购措施是有明显区别的。

 中国房地产业协会副会长朱中一对此也分析称:“这是从严的表现,体现了两个层次的要求,一是继续严格执行既有的限购政策;二是意味着限购范围有可能扩大。”

 房产税定调

 “很多人把房产税扩大试点和取消限购政策捆绑,但从国五条可以看出,中央政府进一步强调要加强市场化的经济调控手段,同时也并没有减弱行政调控 手段。”陈国强认为,这次新“国五条”对房产税扩大试点的强调起到了一锤定音的效果,对之前房产税征收上的混乱认识和关于是否扩大的争论做了一次了结,并 给予了明确的方向。

 事实上,业内普遍认为,本次会议最大的亮点正是房产税的扩围的定论,与此前“正在研究”等论调形成鲜明的对比。同时也是对国务院2月3日批转的 《关于深化收入分配制度改革的若干意见》中“完善房产保有、交易等环节税收制度,逐步扩大个人住房房产税改革试点范围”的进一步解释。

 此前,上海、重庆房产税试点征收至今已经有两年左右时间,但业内普遍认为各方面效果有限。不过朱中一也认为,虽然当前扩大房产税试点范围面临一定困难,但是“扩围”基本已成定局。

 而市场人士则预测,未来房产税试点“扩容”可能将以一线城市和少数高房价的二线城市为主,“扩容”时间可能会在两会以后进一步明确。而当前更应该关注的则是未来房产税的具体细则是沿用上海或者重庆的版本,还是会有更多新的尝试。

 问责制再提

 针对新“国五条”中“完善稳定房价工作责任制”、“公布年度新建商品住房价格控制目标”、“建立健全稳定房价工作的考核问责制度”等内容,中国 房地产研究会副会长胡志刚明确表示:“对房价上涨过快的城市及时采取限购措施,以及建立稳定房价工作问责制等政策,显然是对市场一个明确的信号。”

 陈国强也认为,“问责制”在2011年之后重提,反映出当前市场价格上涨压力之下调控从严的态度更明确。“加码的意图很明显,接下来不排除出台相关细则的过程中还会有更具体更严厉的措施。”

 但陈国强同时表示,“上一次‘问 责制’的实施并不理想,或者说与大家期待的结果有很大落差,特别是缺乏应有的考核环节,所以之前的房价调控和问 责难免流于形式,这一次是否重蹈覆辙,还要看中央是否继续出台相关细则,以及地方政府的执行力度,尤其关键的是地方政府将以什么样的姿态来理解中央政策的 意图。”

 而类似的市场分析则认为,2013年各地政策出台的逻辑应与2011年 类似,即年初国务院确定调控方向及原则,各地具体的调控目标与政策随后出 台,特别是北京、上海等一线城市有所动作后,其余各地才会跟进出台落地举措。对此,陈国强最后强调:“本次政策出台的直接原因一是政府换届的特殊背景,二 是市场的非理性集中表现。如果非理性表现随着新‘国五条’的诞生而衰减,新的调控政策是否出台、如何制订还有待观察。”

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